基于按揭房的融资方案
一、方案背景
当手中持有按揭房且不想出售时，仍然存在多种融资途径来获取资金，以满足个人或家庭在不同场景下的资金需求，如创业、教育、医疗等。
二、融资途径
（一）房屋二次抵押贷款
有向银行申请和向非银行金融机构申请这两种主要途径，二者在申请条件、额度利率、办理流程和风险等方面存在差异，借款人需要根据自身情况谨慎选择。
1、向银行申请
申请条件：除了年龄在18-65周岁，具有完全民事行为能力；房屋有可抵押额度，剩余价值大于贷款金额；借款人有稳定收入、良好信用记录这些通用条件外，银行还偏好房屋为市场发展潜力较大的优质住房和商业用房，且所处位置优越，交通便利，配套设施齐全 。同时，部分银行会对借款人的收入负债比有要求，一般要求每月收入需覆盖每月总负债的2倍以上。
额度与利率：额度一般根据房屋评估价值和已抵押负债情况确定，通常为房屋评估价值的一定比例减去未偿还的房贷本金 ，最高能贷房屋评估价值的70%。利率相对较低，一般在年化4%-8% 左右，具体会根据借款人信用状况、贷款期限、房屋性质等因素上下浮动。
办理流程：
评估房产价值：借款人向银行提出二次抵押贷款申请，银行指定专业评估公司对房屋进行价值评估，评估公司会综合考虑房屋的地段、面积、房龄、市场行情等因素确定房屋价值，进而算出剩余可贷额度。
准备资料：需准备身份证、户口本、结婚证、收入证明（一般需提供近半年银行流水）、房产证、原贷款合同等资料。如果是企业主申请，还可能需要提供营业执照、企业经营流水等资料。
提交申请：将准备好的资料提交给银行，填写详细的贷款申请表，说明贷款用途、金额、期限等信息。贷款用途需符合银行规定，如个人消费、企业经营等。
审核审批：银行对借款人资料进行全面审核，包括信用状况（通过查询征信报告）、还款能力（分析收入流水和负债情况）、房屋产权情况等。审核通过后进行审批，确定贷款额度、利率和还款方式。
签订合同：审批通过后，银行与借款人签订二次抵押贷款合同，明确双方权利义务，合同中会详细规定贷款金额、利率、期限、还款方式、违约责任等内容。
办理抵押登记：借款人和银行共同到当地房地产管理部门办理抵押登记手续，提交相关资料，经审核后办理他项权证，以此确保贷款的合法性和安全性。
放款：完成抵押登记后，银行按照合同约定将贷款金额发放至借款人指定账户，一般为借款人的银行活期账户。
优点与风险：优点是银行资金安全可靠，利率低，还款方式灵活多样，如等额本息、等额本金等。风险在于银行审核严格，对借款人资质和房屋要求高，如果借款人信用记录有瑕疵或收入不稳定，很可能申请不通过；且办理流程相对繁琐，耗时较长，从申请到放款可能需要1-2个月。
2、向非银行金融机构申请（民间房抵配资）
申请条件：年龄要求通常也是18-65周岁，具备完全民事行为能力。对房屋的要求相对宽泛，一些银行不接受的房龄较长、位置较偏的房屋，非银行金融机构可能会考虑。对借款人收入和信用的要求相对银行较低，但仍需有一定还款能力和基本良好的信用记录。
额度与利率：额度同样参考房屋评估价值和负债情况，一般能达到房屋评估价值的50%-70%。不过利率相对较高，年化利率可能在8%-15%左右，具体取决于金融机构政策和借款人风险状况。
办理流程：
初步咨询：借款人通过电话、网络或实地到非银行金融机构进行咨询，了解其贷款产品、申请条件、利率等信息。
提交资料：准备身份证、房产证、收入证明等基本资料提交给金融机构，部分机构可能要求提供居住证明、联系方式等额外资料。
房屋评估：金融机构安排评估人员对房屋进行评估，评估方式和考虑因素与银行类似，但评估标准可能略有差异。
审核审批：快速审核借款人资料，评估还款能力和风险，确定贷款额度、利率和期限。
签订合同：审核通过后，与借款人签订贷款合同，合同条款可能比银行合同更灵活，但也需仔细阅读。
办理抵押登记：同银行流程，到房地产管理部门办理抵押登记。
放款：完成抵押登记后迅速放款，一般1-2周内即可到账，有些机构甚至能更快。
优点与风险：优点是申请条件宽松，办理流程简便快捷，能快速满足资金需求。风险在于利率高，还款成本大；部分非银行金融机构可能存在不规范操作，如合同条款暗藏陷阱、催收方式不当等，选择时需谨慎，确保机构正规合法。